Reserve, voorzieningen en risico's

Eventuele winsten uit de grondexploitaties voegen wij toe aan de algemene reserve, een en ander zoals bepaald in de Nota Grondbeleid 2012.
Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven in het BBV. Voor winstgevende grondexploitaties zijn sinds 2017 gewijzigde BBV-regels van toepassing waarbij aansluiting is gezocht bij algemeen aanvaardbare methodes in het bedrijfsleven en bij fiscale regelgeving. Hierbij is -ten aanzien van tussentijdse winstneming- de zogenaamde Poc-methode van toepassing (Percentage of completion). Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft opbrengsten als de kosten, verkeert. Hiermee kan op basis van een deel (percentage) van de realisatie van een project tussentijdse winst worden toegevoegd aan de algemene middelen (voorheen werd uitsluitend winst genomen indien het project in zijn geheel gereed was). Concreet is deze methode uitsluitend op de grondexploitatie Mercurion van toepassing omdat deze als enige winstgevend is. In de jaarrekening 2017 is op basis hiervan tussentijdse winst genomen. Gelet op de laatste ontwikkelingen geldt dit niet voor het jaar 2018.

De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt per 31-12-2018 volgens voorliggende jaarrekening € 39.099.000.

Ten behoeve van de voorliggende jaarrekening hebben wij de risico’s geactualiseerd. Het risicoprofiel van de grondexploitaties kent de volgende ontwikkeling:

We zien een verbetering van het risicoprofiel van € 2.496.000 waarvoor de volgende oorzaken zijn aan te wijzen:

Zevenaar Oost - Bedrijven:

1. Het risico in het kader van het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) blijft aanwezig. Omtrent dit onderwerp bent u de afgelopen periode diverse malen geïnformeerd. Voor het laatst op 12 maart 2019. De ruimtelijke uitwerking van het RPW bevat een kaart van de bedrijventerreinen met de daarop mogelijk te schrappen gebieden in 2021. Deze kaart is vertaald in de risicoanalyse en dat betekende een verlaging van het aantal te schrappen vierkante meters. Gelet op de interesse voor het businesspark 7Poort wordt het RPW-risico bovendien lager ingeschat.
2. Omdat we de grondopbrengsten voor de Landeweer, in het kader van de waardering van de grondexploitaties, naar beneden hebben bijgesteld neemt het risico wat we in de vorige risicoanalyse hadden opgenomen, af.
3. Omdat de ontwikkeling van het Outletcenter steeds dichterbij komt (er is inmiddels een omgevingsvergunning aangevraagd) wordt het risico op het niet-ontwikkelen daarvan lager.
4. Het risico op vertraging van de gronduitgifte neemt af door verkorting van de looptijd van een aantal deelgrexen.
5. Doordat een deel van de civieltechnische werkzaamheden is uitgevoerd, wordt de impact als gevolg van kostenstijgingen lager.

Zevenaar Oost - Wonen:

1. Het risico op vertraging van de gronduitgifte neemt af door verkorting van de looptijd van de deelgrexen Tol en Stede
2. Doordat een groot deel van de civieltechnische werkzaamheden is uitgevoerd, wordt de impact als gevolg van kostenstijgingen lager.
3. Het renterisico heeft een grotere impact op deelgrondexploitaties met een hogere boekwaarde (Wonen Algemeen).

Middag Oost & Zwanenwaay:
Doordat de ontwikkeling van de Zwanenwaay voor de korte termijn niet wordt verwacht nemen de risico's m.b.t. rente- en kostenstijgingen en vertraging toe.

Rijnark Lobith:
Aan de ontwikkeling van deze locatie wordt momenteel geen prioriteit gegeven, noch is er belangstelling vanuit de markt. De kans op het afwaarderen ervan wordt hiermee groter.

In de Paragraaf Weerstandsvermogen gaan wij nader in op de grootste risico's en de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het gemeentebrede risicoprofiel.